Τι ισχύει σε πιλοτή, υπόγειο γκαράζ και ακάλυπτο χώρο…
Η μετατροπή της πιλοτής σε χώρο στάθμευσης αποτελεί μια συνήθη πρακτική. Η πιλοτή μιας πολυκατοικίας αποτελεί έναν κοινόχρηστο χώρο, στη χρήση του οποίου έχουν δικαίωμα όλοι οι ένοικοι-συνιδιοκτήτες του ακινήτου. Μέχρι πρόσφατα μια θέση στάθμευσης σε κοινόχρηστο χώρο πολυκατοικίας -πιλοτή ή ακάλυπτος- δεν αποτελούσε οριζόντια ιδιοκτησία και ως εκ τούτου δεν μπορούσε να εξασφαλίσει την αποκλειστική της χρήση.
Ο Νόμος 5005 της 21/12/2022 δίνει το δικαίωμα στον ιδιοκτήτη να μετατρέψει τον ανοιχτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή, σε παρακολούθημα του διαμερίσματος, εξασφαλίζοντας εκτός των άλλων και το δικαίωμα μεταβίβασής του σε άλλο ένοικο της πολυκατοικίας. Παράλληλα, οι θέσεις στάθμευσης στις πιλοτές ενσωματώνοντας στο ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου της πολυκατοικίας, χωρίς να απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών.
Καθίσταται, λοιπόν, απολύτως νόμιμη η στάθμευση οχημάτων από τους ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές μιας πολυκατοικίας και η αποκλειστική χρήση των θέσεων, που έχουν προηγουμένως οριστεί μετά και τη μονομερή ή μη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Σημειώνεται πως οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων μπορούν ακόμα και να πουλήσουν τη θέση στάθμευσης στην πιλοτή, αρκεί ο αγοραστής να είναι ιδιοκτήτης κάποιου άλλου διαμερίσματος της πολυκατοικίας. Ωστόσο, απαγορεύεται η παραχώρηση, η πώληση ή η ενοικίαση της θέσης στάθμευσης σε χρήστη οχήματος ο οποίος δεν είναι ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής διαμερίσματος της πολυκατοικίας.
Πώς καθορίζονται οι θέσεις στάθμευσης σε μία πολυκατοικία;
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, ο απαιτούμενος αριθμός θέσεων στάθμευσης για τα νέα κτίρια ή για προσθήκες σε επέκταση υφισταμένων κτιρίων, υπολογίζεται ανάλογα με τη χρήση και τη συνολική επιφάνεια του κτιρίου, που προσμετράται στο συντελεστή δόμησης ή ανάλογα με τα επί μέρους στοιχεία της χρήσης (συνολικό αριθμό αιθουσών, κλινών ή θέσεων θεατών).
Πριν την έκδοση της άδειας κατασκευής της πολυκατοικίας από την Πολεοδομία, ο μηχανικός υπολογίζει τον απαιτούμενο αριθμό θέσεων στάθμευσης και καταθέτει διάγραμμα με συμβολαιογραφική πράξη, όπου προσδιορίζονται και δεσμεύονται τα πάρκινγκ της οικοδομής. Ο αριθμός αυτών των θέσεων πρέπει να είναι ανάλογος με την κάλυψη της οικοδομής, καθώς επίσης εξαρτάται και από τις χρήσεις που θα εγκατασταθούν στο κτίριο (π.χ. κατοικία, γραφεία, εκπαιδευτήρια κλπ).
Πού επιτρέπονται να βρίσκονται θέσεις στάθμευσης;
Ο ακάλυπτος χώρος, η ταράτσα και η πιλοτή αποτελούν κοινόχρηστο μέρος. Στους χώρους αυτούς καθορίζονται οι χώροι στάθμευσης είτε με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία καταχωρείται στον κανονισμό της πολυκατοικίας, είτε με σύσταση ή τροποποίηση οροφοκτησίας με συμβολαιογραφική πράξη. Για κάθε τροποποίηση πρέπει να συμφωνήσουν όλοι οι συνιδιοκτήτες.
Οι θέσεις πάρκινγκ χωρίζονται σε ανοιχτές και σε κλειστές θέσεις, με επαρκή χώρο τουλάχιστον 12 τ.μ., εύκολη πρόσβαση και αρκετό ελεύθερο χώρο για ελιγμούς.
Είναι το ανοικτό πάρκινγκ ξεχωριστή ιδιοκτησία που μπορεί να πουληθεί;
Οι ανοιχτές θέσεις πάρκινγκ δεν αποτελούν χωριστή ιδιοκτησία, δηλαδή δεν έχουν ποσοστό συμμετοχής στο κοινό οικόπεδο. Παραχωρούνται για αποκλειστική χρήση σε κάθε ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας π.χ. διαμερίσματος και γίνεται με ειδική αναφορά στο συμβόλαιο αγοράς του διαμερίσματος και η θέση αυτή είναι απόλυτα συνδεδεμένη με το συγκεκριμένο διαμέρισμα. Δεν μεταβιβάζεται, ούτε μισθώνεται σε τρίτο που δεν έχει ιδιοκτησία στο συγκεκριμένο ακίνητο. Η ανοιχτή θέση πάρκινγκ δεν μπορεί να κλειστεί χωρίς τη σύμφωνη γνώμη όλων των συνιδιοκτητών.
Τι ισχύει για τις κλειστές θέσεις στάθμευσης;
Οι κλειστές θέσεις πάρκινγκ που προβλέπονται στην οικοδομική άδεια δεν είναι κοινόχρηστοι χώροι και αποτελούν οριζόντια ιδιοκτησία με συμμετοχή στο οικόπεδο. Μεταβιβάζονται σε κάθε ενδιαφερόμενο χωρίς περιορισμούς. Έχουν το δικαίωμα μίσθωσης της θέσης εκτός αν απαγορεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας και οι χώροι αυτοί επιβαρύνονται με κοινόχρηστες δαπάνες όπως και τα διαμερίσματα.
Τι ισχύει με τις θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή;
- Η πιλοτή είναι χώρος κοινόκτητος και κοινόχρηστος. Ανήκει σε όλους τους ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, όπως οι αυλές, το κλιμακοστάσιο κτλ. Το ιδιόκτητο πάρκινγκ απαγορεύεται ρητά.
- Οι συνιδιοκτήτες των διαμερισμάτων μιας πολυκατοικίας, μπορούν να καθορίσουν συγκεκριμένους χώρους για στάθμευση στην πιλοτή, που θα ανήκουν στην αποκλειστική τους χρήση (όχι ιδιοκτησία).
- Θέση στάθμευσης δικαιούνται μόνο τα διαμερίσματα και τα καταστήματα της πολυκατοικίας, όχι οι αποθήκες και μάλιστα όταν είναι κάτω από 40 τ.μ.
- Το ποιος θα παρκάρει νόμιμα στην πιλοτή και σε ποιον ανήκουν οι θέσεις στάθμευσης μπορεί να καθορίζεται με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή με χωριστό συμβόλαιο. Αν δεν γίνει ούτε το ένα ούτε το άλλο, τότε ισχύει ο νόμος. Δηλαδή, έχουν δικαίωμα στάθμευσης όλοι, όπου να ’ναι, χωρίς συγκεκριμένες θέσεις.
- Οι θέσεις στάθμευσης που είχαν παλιά αγοραστεί πριν από την απαγόρευση του νόμου ως χωριστές ιδιοκτησίες είναι και σήμερα ιδιόκτητες. Αυτές οι θέσεις μπορούν και να μεταβιβαστούν και να ενοικιαστούν.
- Δεν μπορούν να ενοικιαστούν σε τρίτους οι θέσεις στάθμευσης που έχουν καθοριστεί για αποκλειστική χρήση. Δηλαδή, δεν είναι ιδιόκτητες, διότι αυτό απαγορεύεται με νόμο του 1981 ρητώς.
Τι ισχύει για τις θέσεις πάρκινγκ στα υπόγεια γκαράζ των πολυκατοικιών;
Σύμφωνα με τη νομολογία των δικαστηρίων σχετικά με το ιδιοκτησιακό καθεστώς των θέσεων στάθμευσης, έχει κριθεί και παγίως γίνεται δεκτό, ότι εφόσον βρίσκονται στο ισόγειο (περίκλειστες θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων) είτε στο υπόγειο, μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας και άρα δεν είναι κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη της οικοδομής και μπορούν να ενοικιαστούν ή να πουληθούν σε τρίτους.
Επιτρέπεται τον ακάλυπτο να τον κάνω χώρο στάθμευσης;
Αρχικά, ο ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου προορίζεται κυρίως για φύτευση, πλην όμως σήμερα, σε πολλές πολυκατοικίες ο ακάλυπτος χρησιμοποιείται ως χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων καλύπτοντας όλη την πρασιά.
Ο ακάλυπτος όμως του οικοπέδου, μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων µη στεγασμένος (υπαίθριος) ή µε ελαφρά κατασκευή, σε ένα όμως ποσοστό της επιφάνειας του οικοπέδου και εκτός του υποχρεωτικού χώρου φύτευσης, που αντιστοιχεί στα 2/3 του οικοπέδου.
Ποια κτίρια δεν υποχρεούνται να εξασφαλίζουν θέσεις στάθμευσης;
Απαλλάσσονται από την υποχρέωση θέσεων στάθμευσης:
- Τα κτίρια που κτίστηκαν πριν από το 1979,
- Τα παραδοσιακά κτίρια που αναστηλώνονται, εφόσον με την αναστήλωση το κτίριο επαναφέρεται στην αρχική του μορφή,
- Τα κτίρια που ανεγείρονται σε οικισμούς ή τμήματά τους που χαρακτηρίζονται παραδοσιακοί και για τα οποία έχουν θεσπιστεί ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης και προστασίας,
- Κτίρια που κρίθηκαν συνολικά κατεδαφιστέα ή εν μέρει λόγω σεισμών, εφόσον ανακατασκευάζονται με την ίδια επιφάνεια και για την ίδια χρήση.
* Σε καμία περίπτωση, δεν μπορεί να θεωρηθεί υπεύθυνος ο ιστότοπος για οποιοδήποτε λάθος ή παραλείψεις σε οποιαδήποτε βλάβη ή ζημία που τυχόν προκύψουν από τη χρήση οποιουδήποτε περιεχομένου που αναρτάται, αποστέλλεται, μεταφέρεται ή άλλως καθίσταται διαθέσιμο από τους χρήστες/μέλη στις υπηρεσίες του ιστοτόπου.