Στις μεταβιβάσεις ακινήτων, «Επαχθής Αιτία» είναι εκείνη που συντελείται κυρίως στις περιπτώσεις Πώλησης, Ανταλλαγής ή Διανομής, και χρησιμοποιείται ο όρος αυτός για να φαίνεται η αντίθεση της από την «Χαριστική Αιτία», που εντοπίζεται στις περιπτώσεις Δωρεάς, Κληρονομιάς, Γονικής Παροχής και Προίκας.
Σημειώνεται πως στις μεταβιβάσεις από επαχθή αιτία, ο ΦΜΑ υπολογίζεται με διαφορετικά ποσοστά, πάντα ανάλογα με την εκάστοτε περίπτωση.
Αναλυτικά, οι διάφορες περιπτώσεις μεταβίβασης ακινήτου είναι:
- Μεταβίβαση ακινήτου με χρησικτησία
Με τον όρο «χρησικτησία» (τακτική ή έκτακτη) εννοείται ο τρόπος με τον οποίο μπορεί να αποκτήσει κανείς την κυριότητα ενός κινητού ή ακίνητου περιουσιακού στοιχείου. Σύμφωνα με τον ορισμό της λέξης, πρόκειται για την απόκτηση ενός στοιχείου από αυτόν που το χρησιμοποιεί, αλλά δεν του ανήκει και, ουσιαστικά, αυτός που επικαλείται χρησικτησία, επιθυμεί να κάνει δικό του ένα περιουσιακό στοιχείο, διότι θεωρεί ότι του ανήκει.
- Μεταβίβαση ακινήτου με επικαρπία
Η μεταβίβαση ακινήτου μέσω αγοροπωλησίας μπορεί να γίνει όταν μεταβιβάζεται όχι η πλήρης κυριότητα, αλλά η ψιλή κυριότητα και ο μεταβιβάζων κρατά για τον εαυτό του την επικαρπία. Δηλαδή διατηρεί την εκμετάλλευση του ακινήτου, είτε εφ’ όρου ζωής, είτε για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, όπως μέχρι την ενηλικίωση του ψιλού κυρίου. Όταν παρέρχεται το διάστημα της επικαρπίας, δηλαδή όταν αποβιώσει ο επικαρπωτής ή ενηλικιωθεί ο ψιλός κύριος, τότε η κυριότητα από ψιλή γίνεται πλήρης και ο επικαρπωτής δεν έχει πλέον κανένα δικαίωμα επί της ιδιοκτησίας.
- Μεταβίβαση ακινήτου από κληρονομιά
Η μεταβίβαση ενός ακινήτου μπορεί να επέλθει μέσω κληρονομιάς από διαθήκη, ιδιόγραφη ή δημόσια (ενώπιον συμβολαιογράφου), την οποία υπογράφει ο διαθέτης. Εν προκειμένω, υπάρχει μεταβίβαση ακινήτου μετά θάνατον. Σε περίπτωση που δεν έχει συνταχθεί διαθήκη, κληρονόμοι θεωρούνται οι συγγενείς με ποσοστά ανάλογα με το βαθμό συγγένειας κατά τον νόμο (νόμιμη μοίρα). Στη συνέχεια, οι κληρονόμοι έχουν την δυνατότητα:
- Nα αποδεχθούν την κληρονομιά.
- Να αποδεχθούν την κληρονομιά με το ευεργέτημα της απογραφής. Συνεπώς, θα ευθύνονται περιορισμένα για τα χρέη, μέχρι, δηλαδή, την αξία του κληρονομικού τους μεριδίου.
- Να αποποιηθούν αμέσως την κληρονομία, ώστε να μην ευθύνονται για τα χρέη της (με χρονικό περιθώριο εντός 4μήνου από τον θανάτο ή την δημοσίευση της διαθήκης).
- Μεταβίβαση ακινήτου με προσημείωση ή υποθήκη
Τα εμπράγματα βάρη ενός ακινήτου συνίστανται κατά κύριο λόγο σε προσημειώσεις και υποθήκες εγγεγραμμένες από δανειστές του ιδιοκτήτη (π.χ. τράπεζες, άρα έχουμε την περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου με δάνειο) ή από το Ελληνικό Δημόσιο, καθώς και από φυσικά πρόσωπα. Ωστόσο, η αγορά/μεταβίβαση ενός ακινήτου με «βάρη» είναι και εφικτή και ασφαλής.
Σε αυτή την περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου, ο πωλητής καλείται να προσκομίσει στον αγοραστή, επιστολή της τράπεζας από την οποία να προκύπτει το απαιτούμενο από την τράπεζα ποσό για την εξασφάλιση της συναίνεσής της στην εξάλειψη του βάρους. Η σχετική επιστολή προσκομίζεται κατά την έναρξη της μεταβιβαστικής διαδικασίας, πριν από την κατάρτιση συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, ώστε:
- να υπάρχει επίσημη, επικαιροποιημένη ενημέρωση του αγοραστή για το ύψος της οφειλής, και
- να διασφαλίζεται η κάλυψή του από το τίμημα της αγοραπωλησίας.
- Μεταβίβαση ακινήτου με γονική παροχή (ή μεταβίβαση ακινήτου σε ανήλικο)
Η μεταβίβαση ακινήτου με γονική παροχή γίνεται μόνο μεταξύ γονέων και των παιδιών, και απαιτείται συμβολαιογραφική πράξη. Πρόκειται για μια σύμβαση δωρεάς στην οποία το τέκνο πρέπει να αποδεχθεί το ακίνητο. Ο φόρος γονικής παροχής, ο οποίος κυμαίνεται ανάλογα με την αξία του ακινήτου, βαρύνει κατά το νόμο τον δεχόμενο την γονική παροχή.
- Μεταβίβαση ακινήτου με δωρεά
Η δωρεά είναι μια σύμβαση μεταξύ Δωρητή και Δωρεοδόχου, με την οποία ο Δωρητής παραχωρεί και ο Δωρεοδόχος αποδέχεται το ακίνητο (λόγου χάριν ο παππούς προς το εγγόνι). Ο δωρητής μπορεί να ορίσει συγκεκριμένους όρους, που αν δεν τηρηθούν, έχει δικαίωμα να ανακαλέσει τη δωρεά. Ο φόρος δωρεάς, ο οποίος εξαρτάται από την αξία του ακινήτου και από το βαθμό συγγένειας (εάν υπάρχει) των συμβαλλομένων, βαρύνει κατά το νόμο τον Δωρεοδόχο.
* Σε καμία περίπτωση, δεν μπορεί να θεωρηθεί υπεύθυνος ο ιστότοπος για οποιοδήποτε λάθος ή παραλείψεις σε οποιαδήποτε βλάβη ή ζημία που τυχόν προκύψουν από τη χρήση οποιουδήποτε περιεχομένου που αναρτάται, αποστέλλεται, μεταφέρεται ή άλλως καθίσταται διαθέσιμο από τους χρήστες/μέλη στις υπηρεσίες του ιστοτόπου.