Golden Visa

Τι είναι η Golden Visa;

Στο πλαίσιο μιας πιο φιλικής στάσης απέναντι στους ενδιαφερόμενους υπηκόους τρίτων χωρών που επιθυμούν να αποκτήσουν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, η Κυβέρνηση θεσμοθέτησε διαδικασία για την έκδοση αδειών παραμονής στην Ελλάδα, ανανεούμενων κάθε πέντε (5) έτη, οι οποίοι επενδύουν σε ακίνητα στην Ελλάδα. Στον παρόντα οδηγό παρουσιάζονται οι προϋποθέσεις, η διαδικασία και τα δικαιολογητικά για την έκδοση των εν λόγω αδειών διαμονής. Σε περίπτωση που, διαβάζοντας αυτόν τον οδηγό, θελήσετε περισσότερη πληροφόρηση ή/και διευκρινίσεις, μπορείτε να επικοινωνήσετε με την Γενική Γραμματεία Μεταναστευτικής Πολιτικής, Υποδοχής και Ασύλου (Τηλ.: 213 136 1029 – 030 – 031, Fax: 213 136 1239, E-mail: GRinvestors@immigration.gov.gr). Εναλλακτικά, μπορείτε να επισκεφτείτε την ιστοσελίδα www.immigration.gov.gr

Σε ποιους απευθύνεται;

Η Golden Visa επιτρέπει στους κατόχους της και τα μέλη της οικογένειάς τους (σύζυγο, παιδιά έως 21 ετών, γονείς) να ζουν στην Ελλάδα και να επωφελούνται από την ελευθερία κίνησης εντός της Ζώνης Σένγκεν, χωρίς να απαιτείται να διαμένουν συνεχώς στη χώρα.

Υπάρχουν διάφορες κατηγορίες αδειών παραμονής, καθώς και τύποι αδειών για κάθε κατηγορία. Ανάλογα με τον τύπο άδειας παραμονής, παρέχεται στον κάτοχο το δικαίωμα πρόσβασης στην αγορά εργασίας. Οι αιτήσεις για τη χορήγηση και ανανέωση των αδειών κατατίθενται στην αρμόδια υπηρεσία Αλλοδαπών και Μετανάστευσης της Αποκεντρωμένης Διοίκησης του τόπου κατοικίας ή διαμονής του αιτούντος, εκτός από κάποιες ειδικές κατηγορίες αδειών, όπου οι αιτήσεις κατατίθενται στη Δ/νση Μεταναστευτικής Πολιτικής του Υπουργείου Μεταναστευτικής Πολιτικής, Υποδοχής και Ασύλου.

Η άδεια διαμονής για ιδιοκτήτες ακινήτων είναι ένας νέος τύπος άδειας παραμονής και αφορά υπήκοους τρίτων χώρών που έχουν εισέλθει νομίμως στη χώρα με οποιουδήποτε τύπου θεώρηση εισόδου στη χώρα (C ή D ) ή διαμένουν νομίμως στη χώρα, ακόμη και αν ο τίτλος διαμονής που κατέχουν δεν επιτρέπει την αλλαγή σκοπού.

Δικαιούχοι δικαιώματος εισόδου και μόνιμης άδειας διαμονής, η οποία υπόκειται σε ανανέωση κάθε πέντε (5) έτη είναι:

• Πολίτες τρίτων χωρών που έχουν προσωπικά ή μέσω νομικού προσώπου με έδρα στην Ελλάδα ή άλλο κράτος – μέλος της Ε.Ε., υπό την προϋπόθεση ότι τους ανήκουν εξ’ ολοκλήρου οι μετοχές ή τα εταιρικά μερίδια, κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή, ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, το ελάχιστο ύψος της οποίας ανέρχεται σε διακόσιες πενήντα χιλιάδες (250.000) ευρώ.
• Πολίτες τρίτων χωρών που έχουν συνάψει τουλάχιστον δεκαετούς διάρκειας μίσθωση ξενοδοχειακών καταλυμάτων ή τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα του άρθρου 8 παρ. 2 του ν. 4002/2011 (ΦΕΚ Α΄180), εφόσον το ελάχιστο ύψος της μίσθωσης ανέρχεται σε €250.000.
• Πολίτες τρίτων χωρών που είτε διαμένουν νόμιμα, με τίτλο διαμονής, στην Ελλάδα είτε επιθυμούν να εισέλθουν και να διαμείνουν στη χώρα και οι οποίο έχουν κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, την οποία αγόρασαν πριν την έναρξη ισχύος του 4146/2013, εάν το τίμημα που είχαν καταβάλει κατά την αγορά ανερχόταν σε διακόσιες πενήντα χιλιάδες ευρώ ή η σημερινή αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας τους ανέρχεται σε διακόσιες πενήντα χιλιάδες (250.000) ευρώ.
• Πολίτες τρίτων χωρών που αγοράζουν αγροτεμάχιο ή οικόπεδο και προβαίνουν σε ανέγερση κτιρίου, εάν το άθροισμα της αξίας του συμβολαίου αγοράς και του εργολαβικού συμφωνητικού ανέγερσης κτιρίου ανέρχεται τουλάχιστον σε διακόσιες πενήντα χιλιάδες (250.000) ευρώ.
• Πολίτες τρίτων χωρών που έχουν συνάψει σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης βάσει των διατάξεων του ν. 1652/1986. Σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης κατά τις διατάξεις του άρθρου 1 του ν. 1652/1986, είναι η ανάληψη υποχρέωσης από τον εκμισθωτή να παραχωρεί κατ’ έτος, στο μισθωτή, κατά τη διάρκεια της σύμβασης, τη χρήση τουριστικού καταλύματος και να παρέχει σ’ αυτόν συναφείς υπηρεσίες για καθορισμένο από τη σύμβαση χρονικό διάστημα και ο μισθωτής να καταβάλλει το μίσθωμα που συμφωνήθηκε. Ως τουριστικά καταλύματα για την εφαρμογή του νόμου αυτού νοούνται ξενοδοχειακές μονάδες και γενικά τουριστικές εγκαταστάσεις που λειτουργούν με άδεια του Ελληνικού Οργανισμού Τουρισμού (Ε.Ο.Τ.) και έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του νόμου με απόφαση του Γενικού Γραμματέα του E.Ο.Τ. Η χρονομεριστική μίσθωση συνομολογείται για χρονικό διάστημα ενός (1) έως εξήντα (60) ετών.»
• Πολίτες τρίτων χωρών που έχουν αποκτήσει κατά πλήρη κυριότητα και νομή ως εξ αδιαθέτου ή από διαθήκη κληρονόμοι ή συνεπεία γονικής παροχής, ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας διακοσίων πενήντα χιλιάδων ευρώ (€250.000) και είναι ενήλικοι.
• Τα μέλη των οικογενειών των ανωτέρω πολιτών τρίτων χωρών. Ως μέλη οικογένειας νοούνται: α) ο/η σύζυγος, β) ο έτερος των συζύγων ή των συντρόφων µε τον/την οποίο/α ο/η πολίτης τρίτης χώρας έχει συνάψει σύµφωνο συµβίωσης στην Ελλάδα, γ) τα άγαµα κοινά τέκνα των συζύγων ή συντρόφων κάτω των 21 ετών, δ) τα άγαµα τέκνα του συντηρούντος ή του ετέρου των συζύγων ή συντρόφων, εφόσον η επιµέλεια έχει νοµίµως ανατεθεί για µεν τα τέκνα του/της συντηρούντος σε αυτόν/αυτήν για δε τα τέκνα του της ετέρου των συζύγων ή συντρόφων σε αυτόν/αυτήν κάτω των 21 ετών, και ε) οι απευθείας ανιόντες των συζύγων ή συντρόφων. Τα μέλη της οικογένειας έχουν τη δυνατότητα να εισέλθουν και μεταγενέστερα της εισόδου του πολίτη τρίτης χώρας, από τον οποίο αντλούν το δικαίωμα διαμονής. Στα εν λόγω μέλη οικογένειας χορηγείται ισόχρονη με του συντηρούντος άδεια διαμονής, η οποία ομοίως δεν παρέχει πρόσβαση στην αγορά εργασίας. Στα τέκνα των πολιτών τρίτων χωρών που έχουν γίνει δεκτά στην Ελλάδα με τους όρους και τις προϋποθέσεις περί αδειών διαμονής για ιδιοκτήτες ακινήτων, χορηγείται άδεια διαμονής για οικογενειακή επανένωση μέχρι το 21ο έτος. Μετά το 21ο έτος είναι δυνατή η περαιτέρω ανανέωση αυτών με τριετή αυτοτελή άδεια διαμονής μέχρι το 24ο έτος της ηλικίας τους και στη συνέχεια είναι δυνατή η περαιτέρω ανανέωση σύμφωνα με τις προβλέψεις της μεταναστευτικής νομοθεσίας.

Προϋποθέσεις για την απόκτηση Golden Visa

Για να αποκτηθεί η «μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή», η οποία υπόκειται σε ανανέωση κάθε πέντε (5) έτη, πρέπει να πληρούνται οι κάτωθι προϋποθέσεις:

α) Τα ακίνητα θα πρέπει να ανήκουν κατά κυριότητα, νομή και κατοχή στους ιδιοκτήτες τους.

β) Επί εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, αξίας κτήσης τουλάχιστον €250.000, δικαίωμα διαμονής παρέχεται, μόνον αν οι συνιδιοκτήτες είναι σύζυγοι ή σύντροφοι που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης. Σε αντίθετη περίπτωση, το δικαίωμα διαμονής παρέχεται μόνον εάν το ποσό που έχει επενδύσει ο κάθε συνιδιοκτήτης ανέρχεται σε €250.000.

γ) Εάν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου το έχει αποκτήσει μέσω νομικού προσώπου, θα πρέπει να του ανήκουν εξ’ ολοκλήρου οι μετοχές ή τα εταιρικά μερίδια.

δ) Το δικαίωμα διαμονής παρέχεται και στις περιπτώσεις που ο πολίτης τρίτης χώρας είναι ιδιοκτήτης, είτε προσωπικά είτε μέσω νομικού προσώπου, περισσοτέρων του ενός ακινήτων, συνολικής αξίας τουλάχιστον €250.000.

ε) Σε περίπτωση που ο ενδιαφερόμενος επιθυμεί να εισέλθει στη χώρα με βίζα τύπου D, η τεκμηριωμένη πρόθεση αγοράς ακινήτου, θα πρέπει να αποδεικνύεται με έγγραφα που αποδεικνύουν την οικονομική δυνατότητα (λ.χ. βεβαίωση αναγνωρισμένης τράπεζας Α τάξεως ή επίσημου χρηματοδοτικού οργανισμού ή άλλου αναγνωρισμένου οργανισμού φύλαξης χρεογράφων) με την οποία να πιστοποιείται η ύπαρξη τραπεζικών λογαριασμών ή λοιπών κινητών αξιών, ιδίως ομόλογα ή μετοχές, για την κάλυψη των κεφαλαίων της επένδυσης, τουλάχιστον €250.000 και την πρόθεση του αιτούντα να αγοράσει το ακίνητο (σύμβαση ανάθεσης σε δικηγορικό ή σε κτηματομεσιτικό γραφείο).

στ) Για τους πολίτες τρίτων χωρών που έχουν συνάψει τουλάχιστον δεκαετούς διάρκειας μίσθωση ξενοδοχειακών καταλυμάτων ή τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα, εφόσον το ελάχιστο ύψος της μίσθωσης ανέρχεται σε €250.000, θα πρέπει να προκύπτει από το συμβόλαιο η εφάπαξ καταβολή του μισθώματος που αντιστοιχεί στη δεκαετή μίσθωση του καταλύματος ή των τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών.

Για τις ανωτέρω περιπτώσεις, το ύψος της ακίνητης περιουσίας θα προκύπτει από τις αναγραφόμενες στο συμβόλαιο αξίες των ακινήτων ή των συμβάσεων μίσθωσης. Διευκρινίζεται δε ότι ως τίμημα της αξίας του ακινήτου για τις ανάγκες του ν.4251/2014 νοείται το ποσόν που αναγράφεται ρητώς στο συμβόλαιο ότι καταβλήθηκε για την αγοραπωλησία. Δεν ενδιαφέρει η αντικειμενική αξία του ακινήτου εκτός εάν αυτή αποτελεί το ποσόν που αναγράφεται στο συμβόλαιο ότι καταβλήθηκε για την αγοραπωλησία.

Από  τις 31 Μαρτίου 2024 ισχύουν οι εξής προϋποθέσεις:

• Η επένδυση πρέπει να αφορά μόνο ένα ακίνητο.
• Στην περιφέρεια Αττικής, τις περιφερειακές ενότητες Θεσσαλονίκης, Μυκόνου και Σαντορίνης και στα νησιά με πληθυσμό πάνω από 3.100 κατοίκους, η αξία της ακίνητης περιουσίας που πρέπει να κατέχει ο ενδιαφερόμενος αυξάνεται στις 800.000 ευρώ. Στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας, η αξία της ακίνητης περιουσίας διαμορφώνεται στις 400.000 ευρώ. Σε κάθε περίπτωση, η επένδυση πρέπει να γίνει σε ένα ακίνητο (όχι σε περισσότερα ακίνητα μικρότερης αξίας) επιφάνειας τουλάχιστον 120 τ.μ. Επιτρέπεται η αγορά ποσοστού εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, η ελάχιστη αξία του οποίου διαμορφώνεται αντίστοιχα στις 800.000 και 400.000 ευρώ.
• Εισάγονται περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω ψηφιακών πλατφορμών (π.χ. Airbnb).
• Απαγορεύεται η χρήση του ακινήτου ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης. Η παραβίαση των περιορισμών επιφέρει πρόστιμο €50.000 και ακύρωση της άδειας διαμονής.
• Αν το ακίνητο είναι κτισμένο ή έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, απαιτείται να διαθέτει τουλάχιστον 120 τ.μ. κύριων χώρων (εκτός αν πρόκειται για αδόμητο οικόπεδο ή ακίνητο χωρίς οικοδομική άδεια).
• Επιτρέπεται επένδυση 250.000 ευρώ μόνο για ένα ακίνητο, εφόσον μετατραπεί σε κατοικία πριν από την υποβολή του αιτήματος για άδεια διαμονής  ή βιομηχανικά κτίρια χωρίς βιομηχανική δραστηριότητα τα τελευταία 5 χρόνια ή διατηρητέα κτίρια ή μέρη αυτών, με υποχρέωση πλήρους αποκατάστασης για την ανανέωση της άδειας διαμονής.

Περιορισμοί στην εκμετάλλευση των ακινήτων της Golden Visa

• Απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση: Δεν επιτρέπεται να εκμισθώνονται βραχυπρόθεσμα (π.χ. μέσω Airbnb, Booking, VRBO) και σε περίπτωση παράβασης, η άδεια διαμονής ανακαλείται και επιβάλλεται πρόστιμο ύψους 50.000 ευρώ.
• Περιορισμός χρήσης για επιχειρηματικούς σκοπούς: Αν το ακίνητο αποκτηθεί με σκοπό τη μόνιμη διαμονή, δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιηθεί ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης.

Ανανέωση Golden Visa

Η άδεια διαμονής έχει μόνιμο χαρακτήρα και διαρκεί εφ’ όρου ζωής. Ο κάτοχος της άδειας διαμονής υποχρεούται όμως σε ανανέωσή της κάθε πέντε (5) έτη για ισόχρονη διάρκεια και για όσες φορές επιθυμεί ο ενδιαφερόμενος.

Για την ανανέωση της άδειας διαμονής, πρέπει να πληρούνται οι παρακάτω προϋποθέσεις:

• Η ακίνητη περιουσία να παραμένει στην κυριότητα και νομή του ενδιαφερομένου.
• Να παραμένουν σε ισχύ οι προβλεπόμενες συμβάσεις/μισθώσεις.

Τυχόν διαστήματα απουσίας από τη χώρα δεν αποτελούν παρακωλυτικό λόγο για την ανανέωση της άδειας διαμονής. Η μεταπώληση της ακίνητης περιουσίας κατά τη διάρκεια της ισχύος της άδειας διαμονής σε έτερο πολίτη τρίτης χώρας παρέχει δικαίωμα χορήγησης άδειας διαμονής στο νέο αγοραστή με ταυτόχρονη ανάκληση της άδειας διαμονής του πωλητή.

Θεώρηση Εισόδου (VISA) – Απόκτηση άδειας διαμονής για ιδιοκτήτες ακινήτων. 

Η νόμιμη είσοδος στη χώρα είναι απαραίτητη, προκειμένου να αποκτήσει κανείς άδεια διαμονής για ιδιοκτήτες ακινήτων. Μετά την έκδοση της άδειας διαμονής και για το διάστημα που αυτή ισχύει δεν απαιτείται θεώρηση εισόδου. Σύμφωνα με το ν.4251/14, παρέχεται δυνατότητα υποβολής αίτησης χορήγησης άδειας διαμονής, σε οποιονδήποτε πολίτη τρίτης χώρας έχει εισέλθει νομίμως στη χώρα με οποιαδήποτε θεώρηση εισόδου ή διαμένει νομίμως στην Ελλάδα ανεξαρτήτως του καθεστώτος ή του τύπου αδείας διαμονής του.

Η έκδοση της άδειας διαμονής χορηγείται εντός δύο μηνών από τη συγκέντρωση όλων των στοιχείων του φακέλου και με όλα τα απαραίτητα έγγραφα στις Ελληνικές Αρχές.

Video YouTube

https://youtu.be/F4Ueia1vfj8

Μπορείτε να κατεβάσετε σε ελληνικά, αγγλικά, κινεζικά, ρωσικά, αραβικά και τουρκικά, το συνοπτικό οδηγό για άδειες διαμονής ιδιοκτητών ακινήτων στην Ελλάδα που έχει επιμεληθεί ο Οργανισμός Enterprise Greece.

* Σε καμία περίπτωση, δεν μπορεί να θεωρηθεί υπεύθυνος ο ιστότοπος για οποιοδήποτε λάθος ή παραλείψεις σε οποιαδήποτε βλάβη ή ζημία που τυχόν προκύψουν από τη χρήση οποιουδήποτε περιεχομένου που αναρτάται, αποστέλλεται, μεταφέρεται ή άλλως καθίσταται διαθέσιμο από τους χρήστες/μέλη στις υπηρεσίες του ιστοτόπου.